오늘은 창동 상계 주공 17단지 재건축 가능성, 용적률, 세대수와 관련해서 설명해 드리겠습니다. 올해 2024년 중순경에 창동 주공 17단지가 정밀안전진단 “E” 등급으로 통과하면서 재건축이 확정되었는데요. 정부에서 추진하는 재개발과 달리 재건축은 상대적으로 앞으로 최소 10년 이상 오래 걸리는 게 사실입니다.
분명히 재건축 문제가 집값 상승에 긍정적인 영향이 있는데요. 하지만 새 집을 원하시는 분들은 현실적으로 아직 해결해야 될 문제들이 많다는 것만 알고 계시면 될 것 같습니다. 한 번 창동 상계 주공 17단지 재건축 가능성에 대해서 간단하게 다뤄보도록 하겠습니다.
창동 상계 주공 17단지 재건축 가능성, 용적률, 세대수
2025, 26년 서울 집 공급 문제 심각
우선 현재 서울의 집 공급 문제가 심각한데요. 2025년도에도 수요에 비해 공급이 많이 없지만, 2026년도가 솔직히 많이 심각합니다. 평균적으로 매년 최소 1만 호 정도는 서울에 아파트가 공급되어 왔는데요. 2026년도에는 8,600세대 정도로 1만 호가 채 되지 않습니다.
그래서 어떻게 보면 앞으로 2년 정도는 정부에서 집 값을 잡기 위해 상당히 노력을 할 것 같습니다. 심각하게 아파트 값이 고공 행진해서 정부에서 대출 규제를 하지 않는 이상, 무난하게 아파트 값은 저절로 올라갈 것이라고 생각이 들고요.
지방 사람들도 노도강 지역 매수 심리가 있어서 앞으로 수요가 있을 것으로 예상이 됩니다. 그래서 아무리 규제를 하더라도 전체적인 서울시 아파트 공급문제도 있고, 대출 규제를 하더라도 뭔가 가격이 뚫고 올라가지 않을까 하는 생각도 합니다.
지방 분들의 “노도강” 아파트 매수 심리
어떻게 보면, 노원, 도봉 그리고 강북구를 일컫는 “노도강”이라고 해서 창동 주공 17단지는 도봉구에 속하는데요. 이 “노도강” 지역은 어떻게 보면 지방 사람들이 서울에 진입하기 위해 실거주 아파트를 현실적으로 매수할 수 있는 제일 끝 지역에 속합니다.
따라서 지방분들 중 서울 실거주를 원하시는 분들이나 미래의 자식들을 위해 이 지역 아파트를 미리 매수하시는 분들도 계시고요. 이 지역을 통해 많이들 서울로 진입하시는 것 같습니다.
따라서, 지방 사람들의 아파트 매수 수요도 있고 해서, 장기적으로 변동성만 있을 뿐이지 가격 하락에 대한 큰 걱정은 하지 않으셔도 될 것 같고요. 앞전의 전염병, 금융위기 같은 국제적인 현상이 아닌 이상, 이제까지의 그래프가 보여주듯 꾸준히 올라갈 것으로 예상이 됩니다.
창동 주공 17단지 용적률 문제
창동 주공 17단지는 현재 1,680세대로 용적률이 191%에 속하는데요. 재건축 관련해서는 용적률이 상당히 중요합니다. 조금 아쉬운 건 애초에 창동 주공 17단지가 처음 만들어질 때 다른 아파트들에 비해 용적률이 높았다는 점입니다.
그 말인즉슨, 아파트를 더 높게 지을 수 없다는 말과 똑같습니다. 사업성과 세대수를 늘리기 위해서는 아파트를 높게 짓는 게 그만큼 중요합니다.
공급 문제로 인한 “용적률” 개선 가능성
하지만 앞으로 2년 정도는 서울의 집 공급 문제가 크게 일어날 것입니다. 그래서 어떻게든 집 값 안정을 위해 정부는 최대한 공급을 많이 늘리려고 할 텐데요.
그래서 희망적으로 생각하지만 용적률을 어느 정도 서울시에서 더 높게 완화해서 허가를 해주지 않을까 하는 생각이 듭니다. 현재 용적률은 191% 이지만, 서울시에서 최소 200% 후반이나, 300%까지만 늘려만 줘도 사업성이 그나마 괜찮지 않을까 조심스럽게 예측을 해봅니다.
또한 건폐율도 조금이라도 살짝 개선이 되지 않을까 하는 바람도 있습니다. 그렇게만 된다면 기존에 사시던 조합원 분들이, 좀 더 넓은 평수로 가는 데 있어서 추가 분담금이 더 줄어들 수도 있기 때문입니다.
물론 그렇다고 해도 재건축이 쉽다는 말은 아닙니다. 분쟁 문제도 있고 요즘 워낙 인건비 및 건축 자재비가 올랐고요. 정부에서 선정한 재개발 지역만 시공사들이 좀 더 밀어주는 경향이 있는 것 같습니다.
그리고 재건축은 그다음 순위인 것 같습니다. 그러나 앞으로의 아파트 공급 문제를 생각한다면 빨리 진행이 될 가능성도 충분히 있는데요. 그러나 재건축은 최소 10년은 기다리신다고 생각하시는 게 마음은 편하십니다.
사업성 관련 “세대수” 문제
이 재건축 사업성이라는 게 어떻게 보면 앞으로 짓게 될 세대수와 연관이 있는데요. 왜냐하면 시공사도 들어와서 분양을 통해 수익을 내야 하기 때문입니다. 그렇기 때문에 아파트 재건축에 있어 쉽게 말하자면 건폐율 (땅면적), 용적률 (높이)이 중요한 이유입니다.
예를 들어, 현재 창동 주공 17단지 아파트 세대원이 1,680 세대인데요. 앞으로의 서울시 아파트 공급 문제로 용적률과 건폐율 완화를 통해 새롭게 지어진 아파트가 약 2,200세대 정도로 늘어났다고 가정해 보겠습니다.
그러면 이 추가 520세대를 통해 시공사에서 수익을 창출하는 게 바로 이 사업성입니다. 따라서 시공사에서도 분양을 해서 수익을 내야 하기 때문에, 재건축 지역 근처의 아파트 값이 높은 곳의 입지를 선호하는 것도 사실입니다.
재건축 근처 지역 신축 아파트 가격 확인
왜냐하면 특정 재건축 지역의 근처 신축 아파트 가격이 높다면, 새롭게 재건축해서 분양하는 세대도 그만큼 가격으로 형성될 가능성이 높기 때문입니다.
그래서 시공사들이 항상 입지를 중점적으로 보고 들어가는 이유이기도 하고요. 현재 제 생각으로 만약 재건축 예정 단지 근처의 신축 대장아파트 가격이 13~15억 정도 사이가 되면 무난하게 재건축을 진행이 되지 않을까 생각이 되네요.
그렇기 때문에 17단지 근처 신축 아파트 가격을 보면 아직 재건축이 되기 위해서는 좀 멀었다는 이야기이고요. 시간이 조금 걸릴 것 같습니다. 그래서 위쪽의 상계 주공 단지들이 먼저 재건축이 시작된 이후, 그다음에 진행이 되지 않을까 조심스럽게 생각해 봅니다.
정리하자면
여기까지 창동 상계 주공 17단지 재건축 가능성, 용적률, 세대수와 관련해서 설명해 드렸습니다. 새로운 아파트를 원하시거나 빨리 투자수익을 보고 싶으신 분들은 빨리 재건축이 되셨으면 하는 바람이 있는데요. 하지만 요즘 워낙 자재값이랑 건축비가 올라서 시공사들도 공격적으로 재건축 사업을 진행하지 않는 것 같습니다.
그렇기 때문에 현실적으로 재건축은 더 오래 걸리지 않을까도 조심스럽게 예측해 보고요. 만약 서울시에서 아파트 공급 문제로 여러 제한들을 풀어주게 된다면 또 빨리 될 수도 있고, 미래는 어떻다고 확실하게는 예측을 할 수 없는 것 같습니다. 감사합니다.