오늘은 전세 월세 감액등기 신청 및 계약 방법에 대해서 설명해 드리겠습니다. 현재 시세로 한국 전세나 월세 집을 구하기 위해서는 많은 목돈이 들어가게 됩니다. 전세, 월세 보증금 또한 은행에서 대출을 받고, 잘 확인하지 않은 상태에서 집주인이랑 계약을 하게 된다면 이 돈 또한 전부 다 돌려받지 못하게 되실 수 있는데요.
오늘은 그래서 그런 상황을 막기 위해 부동산 전세나, 월세를 계약하실 때 어떤 부분을 꼭 확인하고 계약을 해야 되는지 관련해서 설명해 드리겠습니다.
전세 월세 감액등기 신청 및 계약 방법
근저당 (채권 최고액) + 전세, 월세 보증금 = 아파트 시세의 70% 가격으로 맞추기
(안전한 부동산 매물)
보통 부동산이 경매로 나오면, 한번 유찰된 가격인 시세의 70%로 낙찰이 되는데요. 공인중개사님을 통해 전세 월세 거래를 하게 된다면, 현재 집주인의 은행 대출이 대략 얼마 남아 있다고, 그래서 거래를 해도 안전하다고 대부분 이야기를 많이 하시는데요.
하지만 주택 담보 대출을 갚는다고 해서, 자동으로 등기부등본에 설정된 은행 근저당권의 채권 최고액이 바로 업데이트 돼서 바뀌지 않습니다. 은행에서는 채무의 추가 대출을 염두에 둬서, 이 채권 채고액을 채권자가 감액등기를 신청하지 않는 이상 변경하지 않기 때문이에요.
만약 해당 부동산 등기부등본 근저당이 채권 최고액으로 3억 원이 명시가 되어있고, 현재 임차인의 남은 대출 잔액이 5천만 원이라고 가정해 보겠습니다. 이 말은 등기부등본에 명시된 채권 최고액 3억까지는 얼마든지 자금이 필요하면 3억 한도로 다시 대출이 가능하다는 이야기입니다.
현재 대출 잔액은 5천만 원이지만, 계약 후에 바로 임차인이 곧바로 3억까지 불가피하게 대출을 다시 받게 된다면, 추후 이 집이 경매로 넘어갔을 시 은행 대출금이 선순위어서, 내 보증금을 못 돌려받으실 수도 있으세요.
그래서 대체적으로 주택 담보 대출(근저당)이랑 내 보증금을 합처서 시세의 70% 정도로 맞추면 안전하고, 임대차 계약할때 현재 대출 잔액으로 감액등기를 임대인에게 요청하는 것을 추천드립니다.
전세 월세 보증금으로 주택 담보 대출 전체 또는 일부 금액 상환 후 채권 채고액 낮추기
(부동산 물건이 너무 마음에 든다면)
위 말을 쉽게 설명하자면, 전세 또는 월세 보증금을 통해서 주택 담보 대출금(근저당)을 전체 또는 일부 납부하는 것을 의미합니다. 이 방법은 물건이 정말 마음에 쏙 들었을 때 임대인이랑 상의 후 시도해 볼 수 있는 방법입니다.
만약 이 방법을 진행한다면, 꼭 부동산을 계약할 때 “임대인의 추후 감액등기 신청을 통해 채권 채고액을 얼마까지 낮추고, 이를 어길 시 이 계약은 무효”라는 특약을 꼭 적으시는 것을 추천드려요. 그리고 가능하시면 계약 동시에 은행으로 임대인이랑 임차인이 같이 방문해서, 그 자리에서 전세 보증금을 지불하고, 채권 최고액 감액 등기 신청하시는 것이 좋습니다. 또한, 등기부등본에 채권 채고액이 변동 됐는지 수시로 체크하셔야 되세요.
마지막 정리
지금까지 전세 월세 감액등기 신청 및 계약 방법에 대해서 설명해 드렸습니다. 최근 다양한 월세 지원 제도도 있고, 요즘 전세 사기가 부쩍 늘어남에 따라서, 다들 월세로 집을 계약하는 분위기인 것 같습니다. 하지만, 월세라고 해서 꼭 안전한 것만은 아닌 것 같습니다.
서울 기준 최우선 변제 금인액인 5,500만 원 이하로 보증금을 맞추면 크게 문제가 없겠지만, 가족들이 있고, 넓은 집 같은 경우 월세도 보증금이 몇 억대로 가는 아파트들도 많아서요. 아무쪼록 다들 계약 전에 꼭 주의하시고, 원하시는 집에 입주하셨으면 좋겠습니다! 감사합니다.