오늘은 신탁 공매 권리분석 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 경매나 공매를 하게 되면 한 번을 하더라도 차익 즉, 수익이 큰 물건을 하는 것이 좋은데요. 왜냐하면 아무리 빨라도 낙찰 후, 명도 및 매도를 하게 되면 최소 3개월 이상은 걸리기 때문입니다. 생각보다 꽤 시간이 긴데요.
그래서 오늘은 경매와 일반 공매보다도 확실히 경쟁률이 적어서, 수익을 크게 보실 수 있는 신탁 공매 권리분석하는 방법에 대해 알아바도록 하겠습니다.
신탁 공매 권리분석 방법, 임대차 확인 중요, 인수주의
경매와 동일한 기본적인 내용 확인
신탁 공매는 어느 정도 경매를 경험하고 넘어오시는 분들이 많으신데요. 그래서 경매랑 비슷하게 기본적으로 건축물대장을 통해 용도 확인과, 전입세대 열람을 통해 전입일과 누가 살고 있는지 간단하게 확인하시면 됩니다.
경매 물건의 경우 정보지 사이트를 통해 쉽게 확인이 가능한데요. 그러나 신탁 공매의 경우 정보를 제공해 주는 경우가 적어서, 웬만해서는 직접 다 떼서 확인을 하셔야 되세요.
신탁 공매 임대차 확인 중요
대부분 신탁사의 동의를 받지 않는다.
제일 흔하게 쉽게 권리 분석을 하는 경우인데요. 간단히 말해 예를 들어 어떤 빌라 물건의 경우 등본기부등본 근저당 부분에 신탁 표시가 되어 있다고 해보겠습니다. 그러면 이 물건은 신탁 공매 물건인데요.
이 물건을 월세나 전세로 맞추기 위해서는 반드시 신탁사의 동의가 필요합니다. 왜냐하면 집주인은 내 명의 일지 몰라도, 신탁사를 통해 대출을 받았기 때문에 처분권은 신탁사한테 있기 때문입니다. 애초에 대출을 받을 때 이 부분을 동의를 하셔야 되는 경우가 많습니다.
그런데 보통은 신탁사한테 동의를 구하지 않고, 집 명의자 마음대로 부동산을 통해 임대차를 맞추는 경우가 대부분입니다. 왜냐하면 신탁사의 동의를 얻기도 좀 까다롭고, 만약 보증금을 받게 되면 이 금액을 신탁회사한테 상환해야 하는 경우가 생기기 때문이에요.
그래서 실투자금을 줄이고 싶은 투자자들은 보통 신탁사한테 동의를 구하지 않고 임대차를 맞추는 경우가 거의 90% 이상입니다.
신탁 회사 담장자한테 전화하기
신탁사의 동의를 얻지 않는 경우
신탁 공매 물건 공고문이 올라오면 보통 그 물건의 담당자가 있기 마련인데요. 중요한 건 그 담장자 번호로 전화하셔서, 이 신탁 공매 물건이 신탁사의 동의를 거쳐서 임대차가 맞춰졌는지 여쭤보시면 됩니다.
여기서 만약 동의를 얻지 않은 경우, 권리 분석상 보통 문제가 없습니다. 그래서 적법한 절차에 의해 낙찰을 받으시고요. 임차인이 있다면 안전하게 명도를 진행하시면 됩니다.
다만, 경매처럼 강제집행 제도가 없기 때문에 잘 얘기가 안될 경우가 있는데요. 이때는 명도 소송 후, 판결 후 승소하시고 그 판결문을 가지고 강제집행을 하시면 되세요.
단, 소송 기간 시간이 오래 걸리기 때문에 확실히 완강한 임차인이 있다면 명도가 힘든 거는 사실입니다. 이런 리스크는 있고요. 하지만 그전에 충분히 협상을 통해 명도 할 수 있는 여지가 큽니다. 간단히 내용증명을 보낼 수도 있고, 점유이전가처분을 통해 충분히 원활하게 협상이 가능합니다.
신탁사의 동의를 얻은 경우
만약 신탁사의 동의를 얻은 경우가 간혹 있는데요. 이럴 때는 이제 경매와 비슷한 방식으로 권리 분석을 하시면 됩니다. 보통 등기부등본에 신탁이라고 표시된 날짜와 동일하게 대출, 즉 근저당이 설정되는데요.
이 날짜보다 만약 임차인의 전입이 빠르면, 대항력이 있다고 보시면 되고요. 그래서 보증금을 물어줘야 합니다. 그러나 만약 전입이 늦으면 보통 대항력은 없다고 생각하시면 됩니다.
신탁 원부 확인하기
여기서 이제 입찰 들어가기 전에 신탁 원부를 한번 떼서 보시는 것도 정말 중요합니다. 왜냐하면 임대차 관련해서 다른 특약이 있는지 확인해 보는 건데요. 보통은 신탁의 승인을 거쳐야 임대차가 가능한 경우로 되어 있는데요.
그러나, 혹시 간혹 승낙에 관계없이 임대차를 맞출 수 있다는 조항이 있을 수 있으므로, 한번 신탁 원부를 통해 확인하고 짚고 넘어가는 것이 좋습니다.
신탁 공매는 인수주의
경매랑 압류재산 공매의 경우에는 소멸주의를 원칙으로 하는데요. 그래서 말소기준 권리가 있고, 그 이후의 권리들은 다 소멸을 하게 됩니다. 그러나 신탁 공매의 경우 인수주의인데요. 즉, 신탁 설정 외 압류나 다른 등기 설정이 있다면 이 부분을 인수를 해야 합니다.
따라서 간혹 제대로 확인 안 하고 낙찰받은 후, 생각지도 못한 큰 압류 금액이 있는 경우 이 부분은 반드시 문제가 될 수도 있어요. 대출이 안 나오실 수도 있습니다. 그래서 입찰 들어가기 전에, 다시 한번 담당자한테 전화해 보시는 것을 추천드리고요.
혹시 내가 인수해야 될 부분은 없는 건지, 다른 특별 매각조건은 없는 건지 물어보시고 들어가시는 것을 권해드립니다. 물어보시면 또 친절하게 잘 알려주십니다. 그러니까 너무 겁먹지 않으셔도 되세요.
또한 보통 공고문에 웬만한 특별 조건 및 인수 내용이 명시가 되기 때문에 꼭 반드시 공고문을 읽어보시고, 입찰 들어가시는 것을 권해드립니다.
정리하자면
여기까지 신탁 공매 권리분석 방법에 대해서 설명해 드렸습니다. 보통은 간단히 담당자 통해 적법한 임대차 관계를 맺었는지만 확인하면, 신탁공매는 권리분석이 끝나는 경우가 많습니다.
그리고 압류가 걸려있어도, 작은 당해세 이거나 조세채권이기 때문에 이 부분만 담당자를 통해 금액을 확인하고, 입찰가에 반영시키고 들어가시면 되세요. 아무쪼록 다들 한번 물건 들어가실 때 조금이라도 큰 수익 내시는데 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.