오늘은 부동산 경매 꼭 해야되는 이유, 20대 현금 흐름 만드는 방법에 대해 설명해 드리겠습니다. 부동산은 옛날이나 지금이나 안전자산으로 많이 여겨지고 있는데요. 왜냐하면 부동산은 인플레이션에 비례해 가치가 계속 상승하는 반면, 현금을 들고 계시면 물가 상승률에 따라서 가치는 점점 더 하락하기 때문입니다.
오늘은 그래서 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 방법으로, 부동산 경매를 꼭 해야 되는 이유에 대해서 얘기를 해볼까 합니다.
부동산 경매 꼭 해야 되는 이유, 20대 현금 흐름 만들기
시세보다 저렴한 금액으로 매입 가능
부동산 경매의 최대 장점은 바로 소액으로 투자가 가능하다는 점인데요. 우선 경매로 안전한 물건을 취득하시기 위해서는 권리분석이라는 것을 꼭 공부하셔야 됩니다. 보통 감정가의 1회 유찰된 가격으로 낙찰되는 경우가 많기 때문에 어떻게 보면 시세보다 10~20% 저렴한 금액으로 부동산 취득이 가능하십니다. 어떤 게 보면 할인된 가격으로 부동산을 사실수 있다는 것이죠.
최대 장점, 레버리지 활용 가능
보통 부동산 경매든 매매든 대출에 거부감을 느끼시는 분들이 많으신데요. 대출은 정말 나쁜 거다라고 생각하시는 분들이 진짜 많이 계십니다. 하지만 돈 이용료인, 즉 이자를 지불하시면 된다고 생각하시면 되시고요. 이 경매에 이용되는 대출은 좋은 빛이라고 생각하시면 마음이 편하십니다.
얘기를 이어가자면 두 번째 장점으로는 바로 대출 즉, 레버리지 활용에 있습니다. 예를 들어 1번 유찰된 지방의 어느 한 아파트 가격이 5,000만 원이라고 가정해 보겠습니다. 법원 경매에서 물건을 낙찰받으시기 위해서는 처음에 최저가의 10%의 입찰보증금을 지불하셔야 되는데요.
그래서 500만 원만 가지고 계셔도 충분하고요. 추후 낙찰 후 해당 부동산의 인테리어 비용, 취등록 및 각종 법무사 비용 포함했을 때 대략 보수적으로 1,000만 원 정도만 실투자금이 들어가신다고 생각하시면 됩니다. 혹은 더 안 들어가실 수도 있어요.
그렇게 낙찰을 받으셨으면 이제 잔금을 납부하셔야 되는데요. 보통 경락잔금대출, 즉 (경) 매 (낙) 찰 잔금 대출이라고 해서 많은 은행에서 대출을 해주고 있습니다. 보통 낙찰가의 80~90% 정도 만기일시 상황으로 대출이 나오는 경우가 많아요.
아르바이트라도 안정적으로 일하는 게 중요 (몸 값을 높이는 일)
바로 위 경락잔금대출을 받기 위해서라도 아르바이트라도 최소 3개월 이상 안정적으로 일하는 게 정말 중요합니다. 그래야 금리를 낮출 수도 있고 원하는 조건으로 수월하게 대출을 받으실 수 있습니다. 만약 소득이 아예 없으시다면 대출받기가 정말 힘드시고 거절될 수도 있고요.
특히 무직인 기간이 1년이 넘어가게 되면 안 되십니다. 그래서 경매를 입찰하시기 전에 사전에 혹시 내 조건으로 얼마 정도의 경락잔금대출이 가능한지도 미리 은행을 통해 대략 계산해 보시는 것을 추천드립니다. 잔금 미납으로 인해서 낙찰이 취소된 분들은 대부분 대출이 생각했던 것보다 안 나와서 그렇습니다.
지방 아파트를 노리자 (월 현금 흐름을 높이기 위해)
현재 서울에서는 다주택자에 대한 규제가 생각보다 심한데요. 그래서 대출이 잘 나오지 않는 것 같습니다. 반면에 지방의 경우에는 규제 지역이 아닌 경우가 많아서 생각보다 대출이 잘 나오는 편에 속해요.
그래서 단순 부동산으로의 시세차익이 아닌 월 고정적인 현금 흐름을 만들고 싶으신 분들한테는 지방 아파트 경매 물건들을 노리시는 것이 정말 좋을 것 같습니다.
지방에 건실한 대기업이 탄탄하게 자리하고 있는 그런 지역 위주의 아파트를 한번 공부해 보시는 곳을 추천드립니다. 이도시가 미래에도 일자리로 그나마 젊은 사람들을 끌어들일 수 있는 매력이 있는 도시인가를 고민해 보시는 것도 도움이 많이 될 것 같아요.
그래서 수익은 어떻게 나는 건가
앞에서 설명드렸던 예시로 낙찰가 5,000만 원으로 지방의 한 아파트를 낙찰 받았다고 가정해 보겠습니다. 현재 가지고 있는 돈이 천만 원이고 운이 좋게 최대치로 90% 경락잔금대출을 받았다고 가정해볼게요.
그러면 이미 입찰보증금 10%인 500만 원은 법원에 낸 상태이므로 4,500만 원만 지불하시면 되는데요. 낙찰가의 90% 가격인 4,500만 원 대출을 받았으니까 그대로 잔금을 납부하시면 됩니다. 추가로 취등록세, 법무사비용 등 포함하면 비용은 더 드실 수는 있습니다.
그러면 남은 500만 원으로 인테리어 및 세입자를 맞이할 수 있게 수리를 하시면 되시고요. 고칠 필요가 없으시면 안 해도 되십니다. 만약 이 아파트에 세입자를 들여 월에 40만 원의 현금 흐름이 발생한다고 가정해 볼게요. 그럼 바로 경략장금대출의 이자를 제외한 부분이 바로 수익이 되십니다.
이렇게 해서 만약 월 이자가 15만 원 정도 나간다고 해을 때, 순이익은 25만 원이 되는 겁니다. 더욱이 보증금까지 받게 되면 실투자금이 더 줄어드십니다.
이렇게 경매 물건을 하나둘씩 열개까지 쌓으시다 보면 월 순이익 현금흐름이 몇 백 단위로 점점 높아지게 되고요. 일을 안 해도 수익이 들어오시게 됩니다. 더불어 아파트 가치 상승은 덤입니다. 나중에는 아파트 가격 상승으로 인한 감정시세 차익에 따른 에쿼티도 이용하실 수 있게 되세요.
정리하자면
지금까지 부동산 경매 꼭 해야 되는 이유에 대해 대략적인 과정을 설명해 드렸습니다. 수도권에 가까운 지역일수록 미래의 시세차익과 수익률이 좋아지는 거는 사실입니다. 하지만 처음에는 자본금이 많지 않기 때문에 비용적으로 좀 부담이 되실 수도 있어요. 그래서 지방 아파트부터 안전하게 부동산 경매를 시작해 보시는 것을 추천드립니다.
대표적인 지방 탄탄한 기업도시로는 일자리가 많은 포항 포스코, 울산 현대 중공업, 당진 현대제철 그리고 광양 포스코 등이 있습니다. 감사합니다.